Глава 5. ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Характерные особенности и задачи оценки различных видов объектов и прав собственности. Понятие об объектах оценки. Блага, вещи, имущество, ценность, собственность, права собственности. Пакет вещных прав как объект оценки. Правовая, техническая и экономическая экспертиза имущества. Нормативно-правовые аспекты оценки недвижимого имущества. Право собственности на недвижимость. Виды прав на недвижимость. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. Полные и ограниченные права собственности.

Оценка стоимости предприятия (бизнеса)

Цели и задачи дисциплины Цель дисциплины Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества формируют потребность в новой услуге — оценке стоимости предприятия бизнеса , определение рыночной стоимости его капитала.

Капитал предприятия — товар уникальный и сложный по составу, его природу в значительной мере определяют конкретные факторы. Поэтому необходима комплексная оценка капитала с учетом всех соответствующих внутренних и внешних условий его развития. Потребность в определении рыночной стоимости предприятия не исчерпываются операциями купли-продажи.

объекты владения или использования физических или юридических лиц, то есть Особенности оценки имущества предприятия оценку недвижимости; цену всего бизнеса в целом, но и отдельных элементов имущества.

Кроме того в международной практике оценки применяются и другие виды стоимости. Рассчитываемые оценщиком виды стоимости можно классифицировать по различным критериям. По степени рыночности различают рыночную стоимость и нормативно-рассчитанную стоимость. Под рыночной стоимостью в Международных Стандартах Оценки понимается расчетная величина, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Рыночная стоимость рассчитывается исходя из текущей ситуации на рынке на конкретную дату, поэтому при изменении рыночных условий она будет меняться. Важным условием определения рыночной стоимости является также то, что на покупателя и продавца не оказывается внешнего давления, и обе стороны достаточно информированы о сущности и характеристике продаваемого имущества.

Оценка рыночной стоимости бизнеса компании

Методологические основы оценки стоимости предприятия 2. Виды стоимости предприятия 2. Факторы, влияющие на оценку стоимости предприятия 2. Основные принципы оценки стоимости предприятия 2. Принципы, связанные с представлением владельца об имуществе 2. Принципы, связанные с рыночной средой 2.

Оценка недвижимости с помощью доходного, сравнительного и затратного подходов. Основной целью данной работы является изучение особенностей оценки недвижимости и При сравнительном подходе к оценке бизнеса используются: Затратный подход наиболее применим для оценки объектов.

Здесь может сказаться фактор устойчивой платежеспособности арендатора. Оценщику следует сопоставить эти ставки арендной платы со средними условиями на момент оценки. Если проведенный анализ показывает устойчивость поступления доходов от арендной платы, то валовой доход может быть определен суммой фактических поступлений от аренды, а нетто-доход может быть капитализирован единообразно. Реконструированный отчет о доходах выполняется на основе форм финансовой отчетности: Реконструированный отчет о доходах представляется в форме табл.

Прочие доходы — доходы, получаемые за счет функционирования недвижимости и не включаемые в арендную плату. Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта, смены арендаторов и неуплаты арендной платы. Оценка занятости должна проводиться с учетом тенденций изменения спроса и предложения на будущий период. Действительный или эффективный валовый доход есть предпрла- гаемый доход при полном функционировании собственности с учетом потерь от незанятости, смены арендаторов и неплатежей арендаторов.

Операционные расходы, или расходы на содержание, являются важнейшей характеристикой недвижимости. К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполненности объекта.

Оценка имущества предприятия

Сивец Книга представляет собой первое отечественное учебно-практическое пособие, где изложены основные методы статистического анализа, которые можно успешно применять при оценке недвижимости и бизнеса. Пособие содержит не только подробное изложение инструментария статистического анализа, но и многочисленные примеры его применения в оценочной практике, построенные в большинстве случаев на фактическом материале. Книга адресована широкому кругу читателей: Левыкина Впервые выпускается учебник, в котором дано систематическое изложение основных понятий, методов и практических рекомендаций по построению эконометрических моделей, используемых в оценке объектов недвижимости.

Пособие содержит не только инструментарий корреляционно-регрессионного анализа, знание которого необходимо любому квалифицированному специалисту, но и многочисленные примеры по его применению в оценочной практике, построенные, в большинстве случаев, на реальных данных.

Особенности оценки отдельных объектов недвижимости, используемых для бизнеса. Тесты. 1. Верно ли утверждение: оценочная.

Цели проведения оценки имущественного комплекса: Несмотря на то, что покупатель и продавец вправе самостоятельно определить цену если иное не предусмотрено законом , независимая оценка позволит установить реальный ценовой ориентир рыночную стоимость на объект продажи, существующий на дату проведения сделки. В этом случае под оценкой имущественного комплекса будет подразумеваться отдельный бизнес в любой форме собственности.

При такого рода оценке необходимо оценивать уже акции акционерных обществ или доли в обществах с ограниченной ответственностью. Наличие отчета независимого оценщика позволит удостоверить перед лицами, чьи интересы может затрагивать данная сделка акционеры предприятия, вышестоящая организация, государственные органы , что сделка купли-продажи была проведена добросовестно, каждый участник сделки действовал в интересах своей стороны и был осведомлен о реальной конъюнктуре рынка, реальной рыночной стоимости объекта купли-продажи и стоимости аналогичных объектов.

Отчет об оценке имущественного комплекса имеет большой вес в спорах с налоговой инспекцией, когда речь заходит о правильности и полноте исчисления налогов. Такой отчет имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде. Оценка имущественного комплекса для целей реструктуризации является необходимой предпосылкой плодотворных хозяйственных решений по изменению структуры активов предприятия.

Оценка имущественного комплекса помогает определить руководству степень влияния предполагаемого варианта развития бизнеса на его стоимость. Переоценка имущества является обязательным требованием при переходе бизнеса на международные стандарты финансовой отчетности. Переоценка влияет на многие хозяйственные и финансовые параметры бизнеса, соответственно наиболее реалистично показывает состояние предприятия в целом.

Оценка специализированных и квазиспециализированных ОС

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения использования этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу. Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

По утверждению современного экономиста Вишневецкого А. Применяемость маржинального подхода явно выражена в период экономических ростов в государстве. Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путём расчета дисконтированного потока доходов от владения или использования этим объектом.

Методологические основы оценки стоимости предприятия. Общая характеристика Затратный подход в оценке бизнеса. Оценка Особенности оценки отдельных объектов недвижимости, используемых для бизнеса. Анализ.

Менее 56 2 неудовлетворительно Для заочной, очно-заочной и индивидуальной сокращенной форм обучения Для студентов заочного, очно-заочного и индивидуального отделений особое значение приобретает самостоятельная проработка материала курса по Основному списку учебной литературы, поскольку лекционный курс дается в этом случае в сокращенном виде. В данных формах обучения предусмотрено комплексное аналитически-проектное домашнее задание, систематизирующее полученные знания в виде Контрольной работы по итогам первого семестра изучения данного курса.

По окончании курса сдается экзамен зачет. Вопросы для подготовки к экзамену зачету приводятся в соответствующем разделе настоящих учебно-методических материалов. Темы семинарских и практических занятий. Семинарские занятия проводятся в соответствии с тематическим планом. Темы для обсуждения на семинарах предлагаются преподавателем. При этом можно руководствоваться приведенным ниже перечнем. Государственное регулирование оценочной деятельности.

Есипов В. Е., Маховикова Г. А., Терехова В. В.. Оценка бизнеса. 2-е изд. 2006

Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир [5]: Эти факторы будут рассмотрены в настоящем пособии чуть ниже, когда пойдет разговор, непосредственно, об оценке объектов недвижимости. Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон.

Приведены объекты оценки, которыми могут являться различные активы - земля, здания, сооружения и другие объекты недвижимости, оборудование, когда особенности и характер использования собственности соответствуют совокупную выручку; - оценка отдельных видов или отдельных объектов.

Оценка стоимости в системе управления недвижимостью в Санкт-Петербурге Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению политики в области недвижимости в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города. В этих условиях необходимо формирование современного социально ориентированного рынка недвижимости, создающего благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объекты.

Прежде всего, речь идет об изменении основных принципов, заложенных в основу политики в области недвижимости города. Принципы в области недвижимости базируются на уникальных особенностях недвижимости: Эти особенности делает недвижимость надежнейшим источником формирования доходной части бюджета. Для того чтобы недвижимость выполняла эту задачу, необходимо создание эффективной системы управления недвижимостью СУН. СУН, включая постоянную оценку и переоценку рыночной стоимости недвижимости как объекта управления, является общепринятой во всех развитых странах.

В условиях рынка государство обязано строить свою политику в области инвестиций на рыночных принципах. Недвижимость является объектом инвестиций, и ее государственная система управления должна учитывать все особенности складывающегося рынка, для того чтобы своей ценовой политикой не деформировать его со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Ваш -адрес н.

Питер, , с. Объясняется методология оценки стоимости отдельных активов предприятия, рассматриваются особенности оценки бизнеса для конкретных целей налогообложения, инвестирования, ликвидации и т. Формы собственности в Российской Федерации 1. Органы управления и оценки 1. Правовые основы проведения анализа и оценки стоимости бизнеса 1.

В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов Оценка отдельных объектов недвижимости в контексте понятия . Расчет стоимости капитала предприятия основан на использовании . При определении рыночной стоимости бизнеса учитывается только та часть.

Методы оценки при покупке бизнеса Методы оценки при покупке бизнеса Антон Соколов При покупке бизнеса одна из главных проблем - определение стоимости приобретаемой компании. Разумеется, у покупателя и продавца мнения по поводу стоимости бизнеса не всегда совпадают. Во всех случаях необходимо проведение оценки компании. До недавних пор в России не существовало собственных методических материалов, поэтому сейчас при любой оценке бизнеса применяют западные методики.

Однако использовать их в условиях российского бизнеса зачастую невозможно без соответствующей адаптации и учета специфики хозяйственной деятельности отечественных компаний. Разумеется, окончательная стоимость зависит от размеров контрольного пакета и определяется в процессе переговоров сторон. Для России такой подход практически неприемлем - на открытом фондовом рынке котируются акции лишь нескольких крупнейших компаний. Поэтому оценка российского бизнеса строится на других принципах и подходах, которые также заимствованы из западной практики.

Доходный подход Стоимость бизнеса определяется величиной ожидаемых доходов. Оценка базируется на том предположении, что потенциальный владелец не заплатит за бизнес сумму большую, чем текущая стоимость будущих доходов за интересующий его период. В рамках доходного подхода традиционно выделяют два основных метода оценки в зависимости от степени детализации: Для расчета стоимости будущий доход в роли этого дохода может выступать чистая прибыль, прибыль до уплаты налогов, валовая прибыль за один временной период обычно год преобразуется в текущую стоимость путем деления на ставку капитализации: Для заемных средств она определяется на основе среднерыночных условий финансирования сделок по схожим объектам.

Лекция 1 Оценка недвижимости